Bezwaar maken tegen de WOZ waarde loont als u denkt dat deze te hoog is vastgesteld. Sinds 2003 stelt de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen, jaarlijks de woz waarde vast. En, wat blijkt? Heel vaak is de WOZ waarde te hoog vastgesteld. En dan wordt het tijd om WOZ bezwaar te maken. Wij zijn de specialist en onze partners maken gratis bezwaar namens u.
Waarom bezwaar maken tegen een te hoge WOZ waarde?
De gevolgen voor een te hoog vastgestelde WOZ waarde voor uw pand zijn niet mis. U betaalt dan teveel onroerende zaak belasting en teveel waterschapslasten. Bovendien moet u een hoger huurwaardeforfait voor uw eigen woning opgeven waardoor u te veel inkomstenbelasting betaalt. En, omdat successierecht bij overlijden geheven wordt over de laatst vastgestelde WOZ waarde, is het belangrijk om jaarlijks de juiste WOZ waarde van het pand te kunnen opgeven. Bovendien is het gewoon niet eerlijk. Als u de beschikking van de gemeente ontvangt en de WOZ waarde is hoger vastgesteld dan de koopprijs die u voor de woning zou kunnen krijgen, dan voelt dat niet goed. En daarom wilt u bezwaar maken.
Lagere woningwaarde
Bezwaar maken tegen een te hoge woz waarde is de laatste jaren flink toegenomen. Dit komt met name door twee zaken. In de eerste plaats komt dat doordat de gemeente de waarde van de woningen vaststelt op basis van modellen. Deze modellen worden gelegd op een serie woningen met min of meer dezelfde kenmerken. En dat gaat vaak fout. Immers, ook al lijken de woningen op elkaar, de waarde kan wel degelijk verschillen. En in de tweede plaats komt het doordat de wet aangeeft dat de waarde van het object dient te worden vastgesteld op basis van referentiepanden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het komt steeds vaker voor dat er geen goede referentiepanden voor handen zijn vanwege de crisis.
Referentiepanden bepalen de WOZ waarde
De gemeente onderbouwt de vastgestelde WOZ waarde door minimaal drie referentiepanden te noemen. Deze panden dienen verkocht te zijn een half jaar voor of een half jaar na de waarde peildatum. En dan gaat het vaak fout:
- de referentiepanden kunnen niet goed als vergelijkingspanden dienen
- de koop blijkt veel eerder gesloten te zijn dan de leveringsdatum bij de notaris
- een rijtjeswoning wordt ter vergelijking gebruikt terwijl het om een appartement gaat
Kortom de WOZ waarde wordt vaak onjuist onderbouwd. Tijd om een bezwaarschrift in te dienen.
Wij helpen bij het maken van bezwaar bij de gemeente
Met onze kennis van de markt en die van onze partners (als o.a. makelaars en taxateurs) en de juridische achtergrond kunnen onze partners u helpen om bezwaar te maken. En we zijn ook eerlijk tegen u: als we denken dat de waarde goed is vastgesteld krijgt u het advies om geen bezwaar te maken. Maar denken we dat uw waarde te hoog is vastgesteld, dan gaan we er natuurlijk vol voor: onze partners maken bezwaar, gaan naar de hoorzitting, regelen een taxatierapport, maken een beroepschrift, gaan naar de zitting van de rechtbank, kortom ze regelen alles voor u. En dat kost u niets. Het kan u alleen maar wat opleveren.
Zelf bezwaar tegen de woz waarde maken
Zodra de beschikking van de gemeente met daarop de woz waarde van uw eigen woning op de deurmat valt, schrikt u als die waarde te hoog is vastgesteld. “Dat bedrag krijg ik nooit voor mijn woning”, is een veel gehoorde opmerking. En u hebt ook vaak gelijk. De woz waarde is namelijk de waarde per 1 januari van het voorgaande jaar. En in de huidige huizenmarkt zou u op dat moment meer voor uw woning hebben ontvangen dan wanneer u nu de woning verkoopt. U wilt bezwaar maken en de gemeente maakt het u makkelijk want ze hebben vaak al een formulier bijgevoegd waarop u uw bezwaren kenbaar kunt maken. De vraag is: Is het verstandig om dan zelf dat formulier in te vullen en bezwaar te maken.
De woz waarde is te hoog ik wil zelfstandig bezwaar maken
Uw gevoel zegt dat de woz waarde van uw eigen woning door de gemeente te hoog is vastgesteld. Nu moet u dat gevoel nog onderbouwen. Want zonder onderbouwing lukt het u niet de woz waarde omlaag te krijgen. En als u alle argumenten verzameld hebt dan moet u dat op papier zetten en een bezwaarschrift indienen. Zo’n bezwaarschrift moet aan allerlei vereisten voldoen. En ook moet het bezwaarschrift tijdig worden ingediend. Bent u te laat, dan verklaart de gemeente u niet ontvankelijk in uw bezwaar en behandelt de gemeente uw bezwaren niet. Als u de termijn van 6 weken niet in acht neemt, is uw kans voorbij.
Indienen bezwaarschrift tegen de te hoge woz waarde
Bij het indienen van het bezwaarschrift worden dus nogal eens fouten gemaakt. Het niet tijdig indienen van het bezwaarschrift, verkeerde argumenten gebruiken, onjuiste informatie verstrekken zijn veel voorkomende fouten. Twee veel voorkomende fouten wil ik toelichten: het niet vragen om gehoord te worden en het argument van indexering gebruiken.
Hoorzitting om het WOZ bezwaar toe te lichten
Een van de veel gemaakte fouten in de zelfgemaakte bezwaarschriften is dat in het bezwaarschrift niet gevraagd wordt om gehoord te worden. De gemeente is namelijk verplicht indien u hierom verzoekt en de gemeente komt niet volledig toe aan uw bezwaar u in de gelegenheid te stellen om u te horen. In zo’n hoorzitting kunt u nieuwe argumenten aanvoeren en/of uw eerder genoemde argumenten kracht bij zetten. Met name gaat dit vaak fout als u gebruik maakt van het standaard formulier dat de gemeente u tezamen met de beschikking toezendt. U dient dan het bezwaarschrift in en bij afwijzing staat op dat moment alleen nog maar de gang naar de rechter voor u open.
Indexeren van de vorige vastgestelde woz waarde.
Een andere veel gemaakt fout is vorige vastgestelde waarde vergelijken met de nieuw vastgestelde woz waarde. Het is heel begrijpelijk dat u dat doet. U ziet bijvoorbeeld de waarde van vorige jaar op € 312.500,00 staan en de nieuwe waarde op € 320.000,00. Van alle kanten hoort en leest u dat de waarde van huizen het afgelopen jaar juist gedaald is. Uw eerste reactie is meteen: die waarde klopt niet. De huizen zijn met 6% gezakt dus de waarde van mijn eigen huis moet ook met een dergelijk percentage aangepast worden. Een woz waarde van onder de € 300.000,00 is reëel als u indexatie zou toepassen. En dat kan nu niet. Uit de wet en jurisprudentie blijkt dat geen gebruik gemaakt mag worden van het indexeren van de vorige woz waarde. Elk jaar opnieuw moet de gemeente de waarde vaststellen zonder daarbij de waarde van vorig jaar te betrekken. Vergelijkingspanden kunnen de gemeente de indruk geven dat de waarde van uw pand juist omhoog is gegaan, ook al is dat voor uw eigen gevoel absoluut niet zo. Gaat u zelf bezwaar maken en u gebruikt het argument van indexatie, dan wordt uw waarde niet aangepast.
Referentiepanden onderbouwen de woz waarde van uw pand
Een van de belangrijkste redenen om tot vaststelling van de waarde te kunnen komen is uw pand te vergelijken met andere verkochte panden. Maakt u zelf bezwaar, dan is het vaak lastig om te achterhalen welke panden verkocht zijn en tegen welke prijs. Onze partners zijn daar juist in gespecialiseerd en kunnen bijvoorbeeld de koopsom, de verkoopdatum en de toestand van vrijwel alle panden achterhalen. U krijgt op die manier een krachtig argument in handen om aan te tonen dat de waarde te hoog is getaxeerd.
Zelf bezwaar maken of een deskundige inschakelen?
Uiteraard kunt u zelf bezwaar maken. Maar als u dat toch al wilt doen, verzamel dan de argumenten die u hebt, leg die bij ons neer en onze partners maken voor u een goed bezwaarschrift, voegen daar waar mogelijk nieuwe argumenten aan toe en zorgen voor een tijdige indiening van het woz bezwaar. Wil de gemeente het bezwaar niet overnemen dan gaan we ook naar de hoorzitting en desnoods ook nog naar de rechtbank. En die deskundige hulp kost u helemaal niets. Sterker nog: het kan u alleen maar wat opleveren!
Als de gemeente besluit de WOZ-waarde te verlagen op basis van onze argumenten in het bezwaarschrift en u dus in het gelijk wordt gesteld ontvangen wij de wettelijke vergoeding van de gemeente voor de gemaakte juridische kosten. Dit betekent dus dat u ons niet hoeft te betalen. Wordt u onverhoopt in het ongelijk gesteld, dan komen de kosten geheel en al voor onze rekening. U zult geen facturen van ons zien. Als de gemeente besluit de WOZ-waarde te verlagen op basis van onze argumenten in het bezwaarschrift en u dus in het gelijk wordt gesteld ontvangen wij de wettelijke vergoeding van de gemeente voor de gemaakte juridische kosten. Dit betekent dus dat u ons niet hoeft te betalen. Wordt u onverhoopt in het ongelijk gesteld, dan komen de kosten geheel en al voor onze rekening. U zult geen facturen van ons of onze partners zien.
Let u echter wel op de termijn van zes weken voor het indienen van het bezwaarschrift! Binnen zes weken nadat u de aanslag gemeentelijke belastingen heeft ontvangen moet het bezwaar bij de gemeente ingediend zijn. Het is daarom belangrijk dat u zo snel mogelijk contact opneemt met WOZ Analisten om ervoor te zorgen dat het bezwaarschrift tijdig wordt ingediend. Wij kunnen middels het indienen van een zogenaamde proforma bezwaarschrift een extra paar weken uitstel krijgen voor het indienen van de bezwaargronden. Ook dit doen wij kosteloos voor u.
Onze partners hebben de deskundigheid in huis om tegen alle WOZ-beschikkingen bezwaar te kunnen maken. Denk hierbij aan (eigen) woningen, bedrijfspanden (van middelgroot tot groot voor zowel eigenaren als gebruikers), bedrijfsterreinen, recreatiewoningen, garageboxen, (bouw)grond, gevallen van onjuiste afbakening van woning en grond, meetfouten, etc. De gemeente zal deze argumenten stevig meewegen bij de eindbeoordeling van uw bezwaarschrift. Overigens kunnen wij onze partners ook gratis assisteren bij het indienen van een beroepschrift als u reeds een uitspraak op uw bezwaar heeft ontvangen.