Woningbezitters ontvangen aan het begin van het jaar een nieuwe WOZ-beschikking. Onder WOZ verstaan we: een inschatting van de waarde van jouw woning. Op basis van deze woningwaarde is de gemeente instaat heffingen op te leggen zoals de OZB beschikking en de waterschapsbelastingen en het eigenwoningforfait. Stelt de gemeente een te hoge waarde vast, en ben je van plan om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde in Rosmalen? Op dit portaal praten we je bij over de verschillende mogelijkheden.
- De gemeente s-Hertogenbosch maakt elk jaar een schatting van de verwachte waarde van elk huis.
- Op basis van deze huizenprijs weet je wat je moet betalen aan gemeentelijke heffingen.
- We raden altijd aan om de aanslag kritisch te bekijken zodat je niet een onnodig hoog bedrag aan belastingen kwijt bent.
- De WOZ-beschikking die in 2024 wordt toegestuurd is een indicatie van de woningwaarde op peildatum 1 januari 2023.
- Wanneer je vermoedt de WOZ te hoog (of te laag is) dan kun jij bezwaar maken bij de desbetreffende ambtenaren. De maximaal termijn om dit te doen is 6 weken na datum van de beschikking.
- Je kunt dit zelf doen, of kies voor een jurist die alles uit handen neemt. Zij werken vaak op basis van no-cure-no-pay.
Direct naar
WOZ waarde Rosmalen 2024
De WOZ-beschikking valt aan het begin van elk jaar op de mat. Benieuwd naar de gemiddelde WOZ-waarde en de belastingtarieven van de diverse heffingen? In de tabel hieronder vind je een overview van de huidige woonlasten in Rosmalen van een meerpersoonshuishouden. Op dit platform is er meer info te vinden over Nadeel lage WOZ-waarde.
| Provincie | Noord-Brabant |
| Gemeente | s-Hertogenbosch |
| Postcode | 5244 |
| Netnummer | 073 (+3173) |
| Gemiddelde WOZ-waarde | €296.000 |
| OZB-tarief woningen | 0,0816% |
| Gemiddeld betaalde OZB | €241 |
| Rioolheffing | €133 |
| Afvalstoffenheffing | €245 |
| Totale woonlasten | €619 |
Kostenberekening: je bezit een woning of bedrijfspand in de gemeente s-Hertogenbosch. De WOZ-waarde die daarbij hoort ligt op €267.000. Je betaalt dan aan OZB (onroerendezaakbelasting) €267.000 x 0,0816% = €218.
Zonder kosten bezwaar maken tegen de WOZ?
Start met de gratis check en verlaag de belastingen
Bezwaar maken WOZ: informatie en uitleg
Heb jij een te hoge WOZ-waarde in Rosmalen? Dan kan je formeel bezwaar maken. Daarvoor heb je 6 weken de tijd, gerekend vanaf de datum die je op de beschikking ziet staan. In het praktisch stappenplan verduidelijken we hoe WOZ aanvechten in Rosmalen precies in z’n werk gaat.
De WOZ-waarde omlaag in 5 stappen
- Het aanslagbiljet afwachten
Het aanslagbiljet met gemeentelijke heffingen ontvang je (digitaal) in de eerste 3 maanden van het jaar. Of open wozwaardeloket.nl om op te vragen of de waarde van jouw woning al publiekelijk is. Je ziet hier ook een tabel met de waardes van de afgelopen jaren.
- Taxatieverslag downloaden
Het taxatierapport download je vanuit het WOZ-loket Rosmalen. Vermoedelijk heb je daarvoor een DigiD account nodig. Het document is feitelijk een onderbouwing van de waardebepaling.
- Onderzoek verkoopprijs
Controleer of de waarde wel klopt. De heffingsambtenaar maakt een vergelijking van jouw object met drie vergelijkbare koopsommen van woningen in de buurt. Controleer of deze woonruimtes in grote lijnen overeenkomen met jouw woning, of dat ze juist te weinig overeenkomsten hebben. Dit komt doorgaans doordat ze een beter uitzicht hebben of wanneer er sprake is van asbest.
- Begin met bezwaar maken
Het bezwaar maken tegen een te hoge woningwaarde moet je 6 weken na ontvangst van de beschikking opsturen. Gebruik heldere en goede argumenten en vul het eventueel aan met een extra taxatie. Om je snel op te weg te helpen kun je onze voorbeeldbrief downloaden. Steeds vaker bestaat ook de optie om telefonisch bezwaar te maken.
- Uitspraak van de gemeente
Jouw gemeente heeft tot en met eind december de keuze dit bezwaar goed of af te keuren. Kan jij je hier niet in vinden? Dan is er nog de mogelijkheid om te procederen in hoger beroep met een advocaat.
Huidige WOZ-waarde bekijken
Wil je weten wat jouw huidige WOZ-waarde 2024 is? Je kunt dit opvragen via het WOZ-waardeloket platform. Op dit platform kun je elke woning opzoeken. Je achterhaalt daar ook het bouwjaar, gebruiksdoel, oppervlakte en de waardes van de laatste paar jaar. De marktwaarde van onroerende zaken is inzichtelijk voor iedereen. In het taxatieverslag van de overheid kun je vinden op welke manier de waarde tot stand komt. Dit WOZ-rapport staat klaar in je mijnoverheid account. In de volgende tabel vind je de ontwikkeling van de gemiddelde woningwaarde van de laatste 6 jaar.
| Jaartal | Gemiddelde WOZ | % verandering |
|---|---|---|
| 2020 | €296.000 | 6,5% |
| 2019 | €278.000 | 8,6% |
| 2018 | €256.000 | 7,1% |
| 2017 | €239.000 | 4,4% |
| 2016 | €229.000 | 4,1% |
| 2015 | €220.000 | – |
Ja, ik wil een lagere woningwaarde
Verlaag gratis de waarde van jouw woning
Woningtaxatie in Rosmalen
Is de WOZ-waarde aan de hoge kant? Je hebt dan het recht om bezwaar in te dienen. Jouw bezwaarschrift WOZ Rosmalen kan je het beste ondersteunen met een uitgebreid taxatierapport. Via een WOZ contra taxatie heb je een grotere kans dat je verzoek wordt goedgekeurd. Dit is namelijk een betrouwbare analyse de woning minder waard is dan de gemeente aangeeft. De verwachte prijs van zo’n WOZ-taxatierapport in Rosmalen bedraagt circa €250. Word je in het gelijk gesteld, en wordt de WOZ naar een lagere prijs bijgesteld? Vraag de gemeente om een vergoeding van de kosten van het taxatierapport, deze is maximaal €242.
Taxateurs in de regio vinden
In de onderstaande tabel vergelijk je taxateurs en makelaars in Rosmalen die jou kunnen ondersteunen met een taxatierapport om jouw WOZ te verlagen. Vergelijk ook vastgoedadviseurs in de omgeving zoals in De Moer, Kaatsheuvel, Waspik, Raamsdonk en Sprang-Capelle.
Geen taxatiebedrijven gevonden! Meld jouw bedrijf aan
In deze plaats zijn er nog geen taxateurs gevonden. Klik hier om een nieuw bedrijf aan te melden.
FAQ – veelgestelde vragen
Wat is de WOZ-waarde?
Met WOZ bedoelen we de wet Waardering Onroerende Zaken. Elke eigenaar ontvangt jaarlijks een geüpdatete woningwaarde. De gemeente stelt hiervoor jaarlijks een nieuw taxatierapport op. De WOZ-waarde wordt gebruikt als basis voor berekening van de heffingen. De WOZ 2024 is de geschatte marktwaarde van jouw huis op 1 januari 2023 en wordt geschat op basis van zaken zoals: ligging, bouwjaar, bijgebouwen, grootte, onderhoudsniveau, oppervlakte en referentiewoningen die recent zijn verkocht.
Wat wordt bedoeld met een WOZ-beschikking?
Elk jaar ontvang je een WOZ-beschikking in Rosmalen. In die rapportage staan de geregistreerde woningwaarde en allerlei gemeentelijke belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), en ook de afvalstoffenheffing, rioolheffing en ledigingen van de container. Waterschappen gebruiken de waarde voor de watersysteemheffing. De beschikking speelt ook een rol bij de berekening van eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting.
Wat wordt er bedoeld met de OZB-belasting?
Hiermee bedoelt men de onroerende-zaakbelasting die woningeigenaren elk jaar weer opnieuw moeten betalen. Heb jij zelf een huis? Dan krijg je automatisch een gecombineerde aanslag (rond februari). Daarin staat de OZB-heffing (totale kosten). In 2024 betaal je 0,0816% over de WOZ waarde aan OZB belasting in Rosmalen. De gemiddelde betaalde ozb ligt op €241.
Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning berekend?
De waarde wordt bepaald door middel van een speciaal model. Er wordt ingezoomd op zaken zoals: plek van de woning, grondoppervlakte van het perceel, het soort woning en de verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de buurt. Het kadaster is in Nederland verantwoordelijk voor actuele woninggegevens.
Hoe kan ik het taxatieverslag opvragen?
Als je de beschikking in de bus hebt gekregen, heb je ook recht om het taxatieverslag in te zien. Deze kan je inzien via het online loket van de gemeente (www.s-hertogenbosch.nl). In dit document zijn diverse zaken opgenomen zoals: bouwjaar, type object, adresgegevens, oppervlakte van het perceel, kadastrale gegevens, grootte van het pand. In dit taxatieverslag bekijk je eveneens verkooptransacties van vergelijkbare woningen die rond de peildatum van eigenaar zijn gewisseld.
Kan ik zelf een bezwaar indienen tegen een te hoge WOZ-waarde in Rosmalen?
Bezwaar maken kan binnen 1,5 maand na datum van de WOZ-beschikking. Download het taxatieverslag direct en bekijk of deze woningen in de wijken in grote lijnen overeenkomen met jouw woning. Vind je de WOZ-waarde niet kloppen? Kies ervan voor een bezwaarschrift aan te leveren bij de gemeente (inclusief uitgebreide onderbouwing). Je kunt dit eenvoudig zelf doen middels onze voorbeeldbrief of laat het doen door een taxateur of juridisch specialist.
Wanneer is het slim om bezwaar te maken?
Als je veronderstelt dat de WOZ verkeerd is ingeschat dan kan je bezwaar maken. Het gevolg van de bezwaarprocedure is dat de woningwaarde kan worden verlaagd. Hierdoor betaal je uiteindelijk minder belasting. Disclaimer: sta je op het punt je woning te verkopen? Dan kan een te lage waarde niet handig zijn. Kopers kijken naar de WOZ-waarde van jouw woning, aangezien dit een afspiegeling is van de reële prijs. Een lagere waardering onroerende zaken in Rosmalen kan een negatief effect hebben op de verkoopkansen.